pexels

גובה משכנתא ממוצעת למשפחה בישראל עומדת נכון לשנת 2016 על 660 אלף ש"ח. לשם השוואה, הלוואות נוספות של משפחה ממוצעת מגיעות בממוצע לסדר גודל של 50-100 אלף ש"ח בלבד. בנוסף, החזר משכנתא חודשי ממוצע נע סביב 4,000-5,000 ש"ח – בעוד ההכנסה נטו היא 13.7 אלף ש"ח למשק בית.

משמעות הנתונים היא שמשכנתא היא ההלוואה הכי חשובה שניקח בחיים. לכן, אם נרצה להיערך אליה בצורה נכונה נצטרך לבחור מסלול שמתאים לנו. בחירה כזו תבטיח החזר נוח, רצוף ומשתלם של ההלוואה ותמנע ריביות פיגורים ועיכובים מיותרים. עכשיו השאלה היחידה היא כיצד עושים זאת.

צעד ראשון: פיזור סיכונים

השיקול העיקרי בעת בחירת מסלול משכנתא צריך להיות פיזור סיכונים. זהו שיקול שמגלם בתוכו מראש את העניין של התאמה אישית, כי לכל אחד מאתנו רף סיכונים אחר שאליו הוא מוכן להתחייב. בכל מקרה, השאיפה היא לא להיות תלויים יותר מדי בפרמטר כלכלי אחד אלא לפזר את הסיכונים על כמה פרמטרים שונים.

אם למשל חלק גדול מדי מהמסלול שנבחר יהיה צמוד למדד, הרי שכל עליית מדד בעתיד תזניק למעלה את התשלומים ותפר את האיזון שניסינו להשיג. מנגד, מסלול משכנתא שבו הפרמטרים משתלבים ולא באים אחד על חשבון השני יכול להעניק לנו תחושת ביטחון וכלים פרקטיים להתמודדות עם תקופות משבר.

צעד שני: גמישות

שיקול נוסף ולא פחות חשוב שצריך להנחות אותנו בכל מה שנוגע להשוואת ובחירת מסלול משכנתא הוא גמישות. ייתכן בהחלט שנרצה לשנות חלק ממסלולי המשכנתא באמצעות מיחזור, או שיתאפשר לנו להחזיר סכום מסוים מתוך ההלוואה באמצעות מנגנון של פירעון מוקדם. בכל אחד מהמקרים האלה נצטרך לשלם קנס לבנק, אבל יש מסלולים שהופכים אותו לנוח ונמוך יותר.

העצה בשלב הזה היא לבדוק במה כרוכים שינויים בהלוואה ותוך כמה זמן זה יכול להתבצע. אם כבר קיבלנו אישור עקרוני מהבנק, ניתן להשתמש בו על מנת להתמקח על התנאים וכדי לבחון מה יקרה ליתרת ההלוואה לאורך זמן: האם היא יורדת או עולה בשנים הראשונות בגלל הצמדה למדד המחירים לצרכן.

חוץ מזה, גמישות במסלול משכנתא היא פונקציה של מידת החשיפה לשינויים גלובליים. כל אחד יכול להחליט כמובן עד כמה הוא רוצה להיות חשוף לשינויים כאלה, אך צריך לזכור שיש לזה השפעה על גובה ההחזר החודשי. בהלוואות במטבע חוץ, יש אפשרות ריאלית שההחזר החודשי ישתנה במידה משמעותית וכדאי להיערך לכך.

צעד שלישי: רגולציה

השיקול האחרון לא קשור ישירות אליכם אבל הוא משפיע עליכם יותר מכל דבר אחר: רגולציה והנחיות בנק ישראלי. במילים פשוטות, כדאי שתדעו שטווח האפשרויות שלכם מוגבל מטעמי אסדרה ופיקוח. החדשות הטובות הן שרגולציה נועדה להגן גם עליכם ולמנוע עודף הלוואות ועומס על הבנקים, אך החדשות הרעות הן שמדובר בשיקול שעלול להגביל אתכם.

נכון להיום קיימות מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה. למרות שהמגבלות משתנות אחת לתקופה מסוימת, אפשר לקבל עליהן מידע קונקרטי ישירות מיועץ המשכנתא בבנק. הפתרון הכי טוב יהיה להתייחס לרגולציה בצורה חיובית ולנסות ליישר איתה קו. בסופו של דבר, השיקול המנחה לבחירת מסלול משכנתא הוא התאמה אישית לכם – אך גם התאמה כמה שיותר טובה לדרישות של הבנקים ושל המערכת הפיננסית.